O contrato promessa é a “convenção pela qual alguém se obriga a celebrar um certo contrato”, nos termos da norma ínsita no artigo 410º do Código Civil, ou seja, quando através da celebração do contrato-promessa, as partes obrigam-se a celebrar um determinado contrato; devendo logo aí estabelecer-se os elementos essenciais desse contrato a celebrar, mas salientando-se que quando a promessa respeite a contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, o contrato promessa só será válido se constar de documento escrito assinado pela parte, ou partes, que se vincula(m) à promessa.
É o caso dos conhecidos e frequentemente celebrados contratos-promessa de compra e venda de bens imóveis, em que as partes (vendedores e compradores), obrigam-se a alienar e a adquirir uma determinada propriedade de um bem imóvel, mediante um preço e num determinado (ou determinável) prazo, onde já se assegura de algum modo o direito do interessado na compra na medida em que o vendedor fica obrigado a celebrar a Escritura definitiva de compra e venda.
Porém, na generalidade dos casos, mesmo com a assinatura do contrato-promessa de compra e venda, o interessado na compra (promitente-vendedor) não pode impedir que o vendedor venha a mudar de ideias e não cumpra a sua obrigação de vender nas condições acordadas no Contrato Promessa, ou que até venha depois a vender o imóvel a terceiro.
Nestes casos, se o dono não cumprir a obrigação de vender por culpa sua, o interessado na compra, se entretanto perder o interesse no negócio e se o tiver comunicado admonitoriamente à outra parte, terá direito a pedir o reembolso em dobro do sinal que tiver pago, e, se o imóvel ainda não tiver sido vendido a outro, poderá pedir ao Tribunal que a propriedade seja transferida para ele, em acção de execução específica, mas desde que seja paga a totalidade do preço por parte do promitente-comprador, interessado na compra.
Ou seja, no caso de um normal contrato-promessa de compra e venda, o promitente-comprador não está totalmente garantido no direito à aquisição do imóvel porque esses contratos são obrigacionais e não impedem que o dono venha a vender o imóvel a outro, ainda que venha a ser responsabilizado pelo seu incumprimento, nos moldes acima descritos.
Para precaver essas situações, a lei faculta também a possibilidade de, mediante o preenchimento de determinados requisitos, poder ser atribuída uma eficácia acrescida ao contrato promessa de compra e venda, isto é, é atribuído uma maior eficácia a esse contrato; uma força jurídica que ultrapassa a mera relação obrigacional entre as partes, consubstanciando-se numa verdadeira atribuição de direitos perante terceiros. Esses direitos decorrentes dessa “eficácia maior”, nomeadamente pela sua oponibilidade a terceiros, designam-se por “eficácia real”.
Com efeito, nos termos do disposto no número 1 do artigo 413.º do CC, “À promessa de transmissão ou constituição de direitos reais sobre bens imóveis, ou móveis sujeitos a registo, podem as partes atribuir eficácia real, mediante declaração expressa e inscrição no registo”. 
Quando estamos perante a celebração de um contrato promessa de compra e venda com eficácia real, esse contrato deve ser registado de modo a que o promitente-comprador possa exercer (ou proteger) o seu direito de aquisição contra terceiros, direito esse que se constituirá como um direito real de aquisição.
Significa isto que, a forma de garantir o direito do comprador perante terceiros e de garantir que o dono não venha a vender o imóvel a outro será através da celebração de um contrato promessa onde seja estipulada a atribuição da sua eficácia real, seguida da sua sujeição a registo predial.
Para tanto, esse contrato promessa com eficácia real, que é anterior à venda propriamente dita, terá de ser celebrado por Escritura Pública ou por Documento Particular Autenticado por Notário ou Advogado e depois também terá de ser registado no registo predial do imóvel.
Registado o contrato-promessa com eficácia real, o promitente-comprador interessado na compra passa a ter um direito prevalecente sobre os demais direitos de constituição posterior, sendo esse direito oponível a terceiros e por isso está protegido contra uma posterior alienação do imóvel objeto do contrato.
Dessa forma e com esse registo, o promitente-comprador interessado na compra já terá a garantia de que o imóvel não poderá ser vendido a mais ninguém.

Chamamos, no entanto, a atenção para que, nestes casos e nomeadamente quando o imóvel fica logo em posse do promitente-comprador, deverão ser logo liquidados o Impostos devidos pela venda.